上诉人（原审原告）：洪金鹏，男，1928年12月6日出生，满族，沈阳惠天热电股份有限公司离休干部，住址沈阳市沈河区青年大街63号。

委托代理人：洪凤茹，女，1965年2月7日出生，满族，无职业，住址沈阳市沈河区正阳街289-1号1-1-1。

上诉人（原审原告）：洪凤茹，女，1965年2月7日出生，满族，无职业，住址沈阳市沈河区正阳街289-1号1-1-1。

委托代理人：盖文韬，辽宁鼎泰律师事务所律师。

    被上诉人（原审被告）：沈阳银基发展股份有限公司。住所地：沈阳市沈河区青年大街109号。

法定代表人：沈志奇，董事长。

委托代理人：钟宇，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。

上诉人洪金鹏、洪凤茹与被上诉人沈阳银基发展股份有限公司商品房买卖合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院民事判决书[2006]沈河民二房初字第261号民事判决，向本院提起上诉。本院于2007年1月30日受理后依法组成合议庭，由审判员董菁担任审判长，审判员马言主审，代理审判员李方晨参加评议，公开进行了审理。本案现已审理终结。

经审理查明，1999年3月30日，原告洪金鹏与沈阳银基房屋开发有限公司签订协议书，约定：一、经认定洪金鹏住宅位于沈河区大西路四段会芳里1号69幢，砖木结构平房，建筑面积68.78平方米，属私有房产。二、甲方（沈阳银基房屋开发有限公司）根据沈阳市人民政府三号令的文件精神，并求得乙方（洪金鹏）同意，对乙方实行原地回迁，回迁还乙方建筑面积90平方米，增加面积（90-68.78=21.22平方米），按520元/平方米由乙方向甲方支付增加面积款，合计应交付增加面积款11034.4元。回迁时间为一年，增加面积款回迁一时一次付清。对有土地证的违章房屋，实行货币补偿，一次性补偿68600元整，款项付清当日搬迁。三、乙方自行安置过渡用房，实际发生（一次性搬家补助费300元、按核定的常住人口每人每月50元至回迁之日止）的费用按市政府三号令的有关规定办理。待乙方回迁时与乙方交付的增加面积款同时结算。四、协议签订后，乙方交出合法有效的产权证、土地证及相关证明，并在二日内腾出房屋交给甲方。

2000年3月10日原告洪凤茹与沈阳银基房屋开发有限公司签订商品房购销合同，约定：位于沈河区广昌路2号银兴苑3栋2单元2层2号房屋，销售建筑面积共120.7484平方米。乙方（洪凤茹、洪金鹏）向甲方购买的商品房面积30.7484平方米。产权人洪凤茹。安置回迁面积：90平方米，产权人：洪金鹏。该商品房每平方米3500元，总金额为107619.40元。乙方在实际接收该商品房之日起，在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续，甲方给予协助。如因甲方的过失造成乙方不能在双方实际交接之日起3月内取得房地产权属证书，乙方有权提出退房，甲方须在乙方提出退房之日起30日内将乙方已付款退还给乙方，并按已付款的5%赔偿乙方损失。

2000年6月20日沈阳银基房屋开发有限公司开具商品房销销售（结算）专用发票，注明：购房地点：沈阳市沈河区广昌路2号；购房单位名称：洪金鹏、洪凤茹；购房面积：120.748平方米。其中1、此房总销售面积共120.748（3#2-2-2）；2、乙方向甲方购买的商品房面积30.748平方米；3、安置回迁面积90平方米；注明：其中商品房面积30.478属洪凤茹所有，占产权比例25%回迁安置面积，90平方米属洪金鹏所有，占产权比例25%；结算金额107619.40元。

2000年7月11日沈阳银基房屋开发有限公司与洪金鹏就回迁安置费用事宜签订补充协议，约定洪金鹏一次性给付沈阳银基房屋开发有限公司114753.80元后方可进住“银兴苑”3#2-2-2（面积120.7484平方米），沈阳银基房屋开发有限公司协助乙方办理购房个贷10万元，个贷以洪凤茹名义办理，由洪凤茹提供相关手续。

2000年7月13日沈阳银基房屋开发有限公司向洪金鹏发出“入住通知单”注明：应付房款金额：回迁安置90平方米，余额114753.80元（个贷10万）房款已全部交清，可以到银基物业管理公司办理入住手续。同日，原告入住诉争房屋。

2000年12月12日，沈阳市经济体制改革委员会下发沈体改发（2000）76号文件，同意被告沈阳银基发展股份有限公司以负债方式收购沈阳银基房屋开发有限公司。

庭审中原告自述被告单位工作人员一直在帮助原告办理产权手续。

被告单位苏建新自2001年末接手协助原告办理房屋产权手续，配合出具材料，但房产局未予办理房证。

原告以被告应协助原告办理房证，承担违约责任，赔偿违约损失18万元为由于2006年5月22日起诉来院。

案件审理过程中，法院与双方当事人多次到房产管理部门咨询有关原告房屋产权手续办理问题，该部门提出应全部还贷，撤销抵押后由开发商配合办证，或者将房屋的共有人变为单独一人所有，将房产做全部抵押。两种方案均须原告与被告的共同配合。

原审法院认为，原、被告在平等、自愿的基础上签订的《商品房购销合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，该合同合法有效，双方均应严格按照合同的约定履行各自义务。该合同第十七条对产权登记明确约定：“乙方在实际接收该商品房之日起，在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记，甲方给予协助”，即被告有协助原告办理房屋权属证书的义务。房地产权属登记，双称房地产登记，是指房地产管理部门依其职权，对房地产权利人合法的土地使用权和房屋所有权以及由上述权利产生的抵押、租赁等房地产其他权利的登记。房地产权属登记通常分为初始登记、变更登记、注销登记和房地产其他权利登记。新建商品房屋和新建非商品房屋应当进行初始登记，房地产登记一般需要经过以下几个程序：（1）提出登记申请和提交法律文件，法律文件包括申请书、身份证明、登记原因证明文件、其他应提交的证明、证明材料，如建设用地规划许可证、竣工验收证明等；（2）受理申请；（3）审查与确认。从应向房地产管理部门提交的材料看，如被告不协助原告办理，原告无法向房地产管理部门提交相应的证明等材料，无法实现房地产权属登记，有悖公平原则，故被告应协助原告办理房地产权属登记。但因办理房地产证是有关行政部门的职权行为，非本院民事案件受理范围，故原告请求被告办理并交付房产证的主张，不予审理。关于被告是否应承担未办理房证的违约责任及是否应赔偿原告相关的未办证的损失、损失的计算方法问题。从原、被告签订的《商品房购销合同》第十七条对产权登记的约定看，原告应是办理权属登记手续的义务主体，被告负有协助义务。查原告多年未办理房屋所有权证的原因，在于房屋为原告洪金鹏和原告洪凤茹共有，且洪凤茹所有的部分产权办理了抵押，被告从原告主张办理房屋权属证书开始一直协助其办理，原告未能取得房屋权属证书并非是出于出卖人的原因，故原告要求被告赔偿违约损失的主张不予支持。原审法院判决如下：驳回原告洪金鹏，原告洪凤茹的诉讼请求。诉讼费6820元，由原告洪金鹏、洪凤茹负担3410元，被告沈阳银基发展股份有限公司负担3410元。

宣判后，上诉人洪金鹏、洪凤茹不服，向本院上诉称：被上诉人沈阳银基发展股份有限公司不能办证的原因是动迁手续不全，原审法院不予认定，属于事实不清。请求二审法院撤销原审判决，依法改判。

被上诉人沈阳银基发展股份有限公司答辩称：对一审判决无异议。

经本院查明的事实与原审法院认定的事实基本一致。

上述事实，有原、被告签订的协议书及补充协议、商品房购销合同、商品房销售专用发票、入住通知单、情况说明（复印件）、沈阳市经济体制改革委员会文件 沈体改发[2000]76号（复印件）、被告单位苏建新的收条及苏建新的证人证言等证据经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。

本院认为，上诉人与被上诉人之间签订的商品房买卖合同是合同当事人真实意思表示，内容亦不违反国家法律、行政法规的强制性规定，故合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，依法成立的合同，受法律保护。

关于争议房屋的产权证办理问题。经审查，原审法院在对本案审理期间，与双方当事人多次向房产登记机关咨询上诉人房屋产权手续办理问题，登记机关提出应全部还贷，撤销抵押后由开发商配合办证，或者将房屋的共有人变为单独一人所有，将房产全部抵押，两种方案均可办理产权手续。根据上述事实，应确认争议房屋的产权证未能办理的根本原因不是被上诉人的动迁手续不够完备的问题。不能将本案未能办理产权手续的责任归责于开发公司。同时争议房屋为二上诉人共有，且洪凤茹所有的部分产权办理了抵押，开发公司已尽协助的义务，因此，上诉人未能取得产权证并非出于出卖人的原因。故本院对上诉人的上诉理由不予支持。原审法院对于本案事实的认定及适用法律并无不当，应予维持。

综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费6820元，由上诉人洪金鹏、洪凤茹负担。

本判决为终审判决。

审  判  长  董    菁

审  判  员  马    言

代理审判员  李 方 晨

二00七年二月十四日

书  记  员  白 凤 歧

本案判决所依据的相关法律

《中华人民共和国民事诉讼法》第153条第1款第（1）项规定：原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决。