项目审查法律意见书

我公司拟投资整治位于广州市新港西路南地段的烂尾项目工程（以下简称本项目），受公司的委托，我们对本项目进行了考察。经过到项目现场察看、与相对方接触、项目资料的收集、整理和分析，结合国家法律、广州市地方法规的规定及本项目的实际情况，现对本项目作出如下分析，以供公司参考决策。

本项目基本概况

一、建设单位情况：

1、广东长城建设集团有限公司（以下简称“长城公司”）；

2、广东省化学纤维研究所（以下简称“化纤所”）；

3、上述两单位于1992.8.26.签订共同开发建设的《合作协议》。

二、施工单位：广东长城建设集团有限公司

三、监理单位：广州恒茂建设监理公司

四、土地状况（共有关系）：

1、总占地面积：7243㎡

1）6700㎡属化纤所科研用地；

2）其余534㎡需拆迁住户57户；

3）已与6户签订了拆迁补偿协议；

4）1994年下半年,被政府占用3795.675㎡（占项目总用地面积的52.4%）用于立交桥建设；

5）实际可开发建设土地的占地面积：3448㎡。

2、规划用途：商场、科研办公用地；

3、无土地使用权出让合同、土地使用权证、用地批准书；

4、土地出让金缴纳情况：1996.1.5.缴纳80万元，后经穗国土闲收处[2006]41号《收回闲置土地决定书》决定收回土地并退还80万元土地出让金。

五、本项目规划情况：

《建设工程报建审核书》（穗规建字[1997]第622号）:第一期建筑面积25950㎡,地下2层,地上9层；

六、本项目拥有的基本建设资料：

1、建设用地通知书：穗国土[1994]建用通字第1070号；

2、房屋拆迁许可证（1）[1995.1.20.]：拆许字[1995]第015号，拆迁期限：1995.1.20.至1996.1.20.

3、房屋拆迁许可证(2)[1997.8.4.]:拆许字[1997]延第067号,延期至1998.3.20.

4、建设用地规划许可证[1993.1.18.]:穗城规南片地018号；

5、建设工程规划许可证[1999.7.16.]:穗规建字(1997)第622号；

6、建设工程报建审核书[1998.1.24.]:穗规建字(1997)第622号；

7、建筑工程施工许可证[1999.9.21.]:穗建筑省36号(延至2001年9月底)。

七、本项目配套设施费缴纳情况：

1、应交配套设施建设费965.34万元,免交778.5万元,实际缴纳186.84万元(广州市建设委员会1998.4.13.文)；

2、1998.6.18.缴纳了71.84万元(广州市配套设施建设费缴费证明书: no:000353)尚欠115万元(穗建城规函[2000]100号)。

八、其它

1、2003.12.22.广州市国土资源和房屋管理局作出《闲置土地处置决定书》（穗国土闲处[2003]149号），认定本项目用地为闲置土地并要求：

1）长城公司和化纤所在收到决定书之日起6个月内与土地管理部门签订国有土地有偿使用合同，缴纳相关税费、支付出让金、领取《建设用地批准书》；

2）在签订合同前到市规划局申领或确认规划设计条件；

3）继续履行原拆迁补偿安置协议中约定的拆迁补偿安置义务。

2、2006.5.15.广州市国土和房屋管理局作出《收回闲置土地决定书》（穗国土闲收处[2006]41号）决定：

1）收回穗国土[1994]建用通字第1070号《建设用地通知书》和穗国土函[2002]268号文所列的7243㎡闲置土地；

2）注销穗国土[1994]建用通字地1070号《建设用地通知书》和穗国土建用函[2002]268号文；

3）退回相对人预交的土地出让金80万元；

4）责令相对人在收到决定书之日起10日内交出土地。

3、2007.10.30.广州市人民政府作出行政复议决定书（穗府复字[2006]第265号），决定：

1）撤销广州市国土和房屋管理局作出的《收回闲置土地决定书》（穗国土闲收处[2006]41号）；

2）责令广州市国土和房屋管理局在收到决定书之日起60日对本项目土地重新作出处理。

本项目存在的法律问题及分析

从已提供的资料来分析，本项目存在如下法律问题：

一、   主体复合

本项目的业主属于长城公司和化纤所。从法律上来讲，他们之间的关系属于共有关系。但两者之间的业权状况、分配比例究竟如何，由于莫总没有提供1992.6.28.两者签订的《合作协议》，从而无法得知。因此，我公司拟对本项目进行投资整治，会面对长城公司和化纤所两个主体，而且到底以项目收益还是以面积进行分配，目前不能确定，如果以面积分配我公司将面临销售面积减少，收益减少的事实。

二、   权利瑕疵

首先，新港西路南地段的土地属于长城公司和化纤所共有。而且，从资料上反映，化纤所拥有的土地面积较大，虽然没有看到两者的《合作协议》，但从逻辑上推测，化纤所在土地权属的持有份额上应该比长城公司多；

其次，原土地占地面积为7243㎡，但由于市政工程建设的因素，无偿占用了本项目3795.675㎡的土地。因此，实际可用于开发建设的土地只剩下3448㎡；

再次，本项目用地曾预交80万元土地出让金，后土地部门又决定退回，本项目至今未取得土地使用证及用地批准书；

又次，本项目用地在2006年被政府相关部门作为闲置土地收回。后虽经行政复议，2007.10.30.政府决定撤销收回土地的决定书，但同时责令土地部门在60日内重新作出处理决定。土地部门会作出什么样的处理决定，现在不得而知。因此，从法律上讲本项目土地会涉及到确权的问题，只有在解决了此问题后，才能进行下一步工作；

最后，由于本项目用地的实际面积已大大缩减，原来作出的规划指标有可能重新确定，会涉及到重新报规、报建的问题。

三、   拟合作相对方主体不适格

1、关于广东业丰房地产开发有限公司（以下简称“业丰公司”）的主体资格问题：

公司的意图是与业丰公司合作进行本项目的整治。但根据目前资料反映，业丰公司并不属于本项目的业主或共同业主，即使业丰公司在实际上可能与本项目存在事实上的控制或利害关系，但不动产的确权规则遵循公示公信原则，本项目的相关合同协议、政府文件上并无业丰公司的记载，不能认定业丰公司对本项目拥有业权。

我们曾以书面、口头等形式要求业丰公司提供其企业章程、股东及法定代表人身份证复印件、营业执照、组织机构代码证、税务登记证、资质证等主体资格文件。但业丰公司迄今为止未向我公司提供上述文件资料，我公司对其主体资格无从审查。

2、关于莫总的主体资格问题：

根据我国《城市房地产管理法》、《城市房地产经营管理条例》等法律、行政法规的规定，自然人不拥有项目开发的主体资格条件。经查，本项目启动时，莫总与长城公司是内部挂靠关系，也就是说，从法律上看，莫总至多是作为长城公司的工作人员。项目业权的主体始终在长城公司一方。至于后来莫总自己成立的业丰公司与本项目有什么事实上的关系，并不能对抗已实际成立的法律关系。同时，莫总只能作为业丰公司的法定代表人，但不能成为本项目的业主。

四、   其它问题

1、本项目拆迁补偿安置情况不明。根据广州市人民代表大会常务委员会关于广州市人民政府办理《关于尽快制定整治“烂尾楼”办法的议案》实施方案的决议的规定，对于烂尾楼实行项目业主负责制，必须优先解决拆迁补偿安置的问题。根据目前资料显示，长城公司和化纤所需安置57户，已与6户签订拆迁补偿安置协议（但没提供相关资料给我公司），其余情况不明。

2、本项目抵押情况不明；

3、本项目已投资数额及损失额不明、能否得到补偿和补偿多少不明；

4、本项目尚欠政府配套设施费115万元；

5、本项目应付和已付工程款和民工工资数额、尚欠数额不明；

6、本项目涉及的其它债权债务关系不明。

对策与建议

从上述资料和分析中可以知道，我公司对本项目的投资应该采取审慎的态度和有计划的步骤。具体来说，主要如下：

1、由于业丰公司不是本项目的主体，因此，与之签订意向书或合同、协议还不具备条件；

2、如果要与业丰公司进行合作，业丰公司必须成为本项目的合法业主。也就是说，业丰公司必须先进行前期的工作，与长城公司和化纤所达成协议，把本项目的一切权利转到业丰公司名下并完善相关手续、处理好相关债权债务；

3、由于本项目是复合主体，因此，带来了手续上的繁琐和不便，为确保我公司的投资行为顺利进行，需业丰公司以单纯主体的形式与我公司合作，业丰公司必须完成与长城公司和化纤所的项目业权转移工作；

4、在业丰公司完成了权利的转移并处理好一切债权债务关系之后，我公司方可与之建立正式合作关系。后期的合作形式可采取项目转让或股权收购的形式。至于采取哪一种方式，到时可根据具体情况决定。

以上意见供参酌。

                                   律师：徐江

                                二00七年十二月十四日