2006年8月6日，在河南省郏县服现役的军官吴某看中了郏县王集乡某村于某的宅基地，后与于某协商达成《宅基地购买协议》。双方在该协议上约定：“宅基地（含旧平房四间）作价64000元，卖给吴某永久为业”。为使协议更加保险，双方共同邀请该村的村委会在该协议上盖章。

之后，于某将宅基地土地使用证交给吴某持有。吴某曾试图将土地使用证变更在自己名下，因存在法律障碍没有结果。

2008年5月21日，于某反悔。其与吴某协商无果后向郏县人民法院起诉，请求法院判决该协议无效。

现该案正在审理中。

【分析】

本案的争议焦点主要是：非本集体居民购买宅基地是否有效？

一、宅基地使用权可以转让。

《物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”第一百五十五条规定：“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”

从《物权法》的规定中可以看出，宅基地使用权是可以转让的，转让除应当办理变更手续外，应当遵守土地管理法等法律和国家有关规定。

二、宅基地不得转让给本集体外的居民。

《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”

国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”

2004年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》中规定：“改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”

从上述规定可以看出，我国法律和有关规定对农民集体所有的土地的使用权采取了严格的限制措施，禁止集体外的非成员通过转让获得集体所有的土地的使用权，禁止集体外的非成员在农村购置宅基地。

显然，吴某作为该村集体外的现役军官，其与于某签订的《宅基地买卖协议》违反了《土地管理法》第六十三条关于“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”的禁止性规定，属于无效协议。

【律师提醒】

宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。因此，农村宅基地买卖很难办理产权证书变更登记，即使买卖完成，买受人无法也获得所有权人的保护。也正因为如此，该类协议一旦产生争议诉之法院，大部分法院会认定协议无效。

当然，也存在极少数协议被认定为有效的案例。其中主要是因为买受人在诉讼之时已成为该集体中的一员，宅基地使用权也经过合法变更的情形。

在当前的法律环境下，律师建议城镇居民不要购买农民的宅基地。